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房地產(chǎn)估價(jià)師考試《經(jīng)營(yíng)與管理》考試大綱及習(xí)題
第二章 房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)運(yùn)行
考試目的
本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與描述指標(biāo)、市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律、政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段與方法等的了解、熟悉和掌握程度。
考試內(nèi)容
第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境
三、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量
(一)金融業(yè)的發(fā)展
(二)信息、通訊技術(shù)水平的提高和交通條件的改善
(三)生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變
(四)人文環(huán)境的變化
(五)自然環(huán)境的變化
(六)政治制度的變遷
四、房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者
(一)土地所有者或當(dāng)前的土地使用者
(二)開(kāi)發(fā)商
(三)政府及政府機(jī)構(gòu)
(四)金融機(jī)構(gòu)
(五)建筑承包商
(六)專業(yè)顧問(wèn)
1.建筑師
2.工程師
3.會(huì)計(jì)師
4.造價(jià)工程師或經(jīng)濟(jì)師
5.房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人
6.律師
(七)消費(fèi)者或買家
第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與指標(biāo)
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)
(一)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系
(二)房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)量比例關(guān)系
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分
(一)按地域范圍細(xì)分
(二)按房地產(chǎn)用途細(xì)分
(三)按增量存量細(xì)分
(四)按交易方式細(xì)分
(五)按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)
(一)供給指標(biāo)
(二)需求指標(biāo)
(三)市場(chǎng)交易指標(biāo)
(四)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)
第三節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性與功能
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性
(一)市場(chǎng)供給的壟斷性
(二)市場(chǎng)需求的廣泛性和多樣性
(三)市場(chǎng)交易的復(fù)雜性
(四)房地產(chǎn)價(jià)格與位置密切相關(guān)
(五)存在廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性
(六)市場(chǎng)信息的不對(duì)稱性
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能
(一)配置存量房地產(chǎn)資源和利益
(二)顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化
(三)指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化
1.建設(shè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目或改變?cè)瓉?lái)物業(yè)的使用方式
2.某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價(jià)格比發(fā)生變化
(四)指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃
(五)引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化練習(xí)題
1.承租人征得出租人的同意，可以將租用的房屋轉(zhuǎn)租給他人，其房屋轉(zhuǎn)租的最長(zhǎng)期限不得超過(guò)( D )
A.政府規(guī)定的期限 B.房屋所占土地的使用年限
C.出租人指定的期限 D.原租賃合同規(guī)定的期限
2.土地出讓的底價(jià)是指( C )
A.市場(chǎng)地價(jià) B.評(píng)估地價(jià)
C.基準(zhǔn)地價(jià) D.標(biāo)定地價(jià)
3.在下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的物理因素中，最重要的因素是( C )
A.土地面積和形狀 B.地質(zhì)和地勢(shì)
C.房地產(chǎn)坐落的位置 D.建筑物的外觀和質(zhì)量
4.國(guó)家對(duì)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)行的制度是( B )
A.評(píng)估報(bào)告審查 B.資格認(rèn)證
C.評(píng)估項(xiàng)目報(bào)批 D.人員審定
5.物業(yè)管理公司按照物業(yè)面積大小收取的物業(yè)管理費(fèi)構(gòu)成的基礎(chǔ)是( A )
A.常規(guī)公共服務(wù) B.專項(xiàng)服務(wù)
C.特約服務(wù) D.日常生活服務(wù)
6.物業(yè)管理公司與業(yè)主管理委員會(huì)的關(guān)系是( D )
A.上下級(jí)關(guān)系 B.管理與被管理的關(guān)系
C.領(lǐng)導(dǎo)與被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系 D.委托人與被委托人關(guān)系
7.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入是指G-W…P…W’—G’中的( D )
A.G B.W C.W’ D.G’
8.房地產(chǎn)買賣時(shí)買方所交納契稅的計(jì)稅依據(jù)，是該房地產(chǎn)的( B )
A.評(píng)估價(jià)格 B.市場(chǎng)價(jià)格
C.理論價(jià)格 D.抵押價(jià)格
9.房地產(chǎn)收益分配體系的建立取決于( C )
A.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成 B.房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的構(gòu)成
C.房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu) D.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)
10.城市規(guī)劃是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控的( A )
A.經(jīng)濟(jì)手段 B.技術(shù)手段
C.行政手段 D.法律手段
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