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墨爾本市中心投資評(píng)估報(bào)告
全澳概覽
經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總之持續(xù)上升
過(guò)去的十年里，澳大利亞的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)一直是發(fā)達(dá)國(guó)家中最強(qiáng)勢(shì)的。與其他發(fā)達(dá)國(guó)家相比，即使在全球金融危機(jī)期間，澳大利亞的經(jīng)濟(jì)依然表現(xiàn)出增長(zhǎng)趨勢(shì)。審慎的金融監(jiān)管，財(cái)政和貨幣政策和強(qiáng)大的資源協(xié)力在很大程度上為澳大利亞的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了保駕護(hù)航的作用。從圖中可以看出，除澳大利亞的其他五個(gè)國(guó)家均出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)負(fù)增長(zhǎng)。
人口持續(xù)增長(zhǎng)
在最新的統(tǒng)計(jì)中，澳大利亞的人口超過(guò)了2389萬(wàn)。隨著人均壽命的提高和移民的不斷涌入，國(guó)家的人口預(yù)測(cè)將在未來(lái)的幾十年里繼續(xù)增加。與其他發(fā)達(dá)國(guó)家相比，數(shù)據(jù)顯示澳大利亞的人口增長(zhǎng)一直很強(qiáng)勁。高水平的移民，確保國(guó)家繼續(xù)受益于多元文化和強(qiáng)大的國(guó)際關(guān)系。
匯率
在2012年初，澳元對(duì)美元匯率略高于1。在過(guò)去幾年里，澳元持續(xù)貶值，澳元對(duì)美元匯率最低低至0.7。對(duì)許多外國(guó)投資者來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)機(jī)會(huì)，因?yàn)橄噍^于過(guò)去兩年，海外資金在澳洲有更強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力。
墨爾本概覽
世界最宜居城市
2015年8月，墨爾本被經(jīng)濟(jì)學(xué)人信息部連續(xù)第五年票選為世界最宜居城市。排名顯示墨爾本的醫(yī)療、教育和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)隨著城市的文化的逐步多樣、環(huán)境的不斷改善和政治穩(wěn)定而持續(xù)發(fā)展。
人口
大墨爾本目前有人口約450萬(wàn)居民。在未來(lái)的十年，墨爾本有望新增人口92.6萬(wàn)，預(yù)計(jì)2025年總?cè)丝趯⑦_(dá)到540萬(wàn)。墨爾本的人口增長(zhǎng)速度高于澳大利亞所有城市。2055年之前，墨爾本每年將保持近9萬(wàn)的人口增長(zhǎng)平均值。預(yù)計(jì)將會(huì)在2053年超過(guò)悉尼的人口。
旅游業(yè)
過(guò)去一年的國(guó)際旅游人數(shù)，墨爾本所在的維多利亞州再創(chuàng)新高，國(guó)際游客的總開(kāi)支增長(zhǎng)速度高于東海岸各州。過(guò)去的一年里，國(guó)際游客在維多利亞州的開(kāi)支高達(dá)57億美元。旅游總消費(fèi)貢獻(xiàn)約全州收入的6%。
經(jīng)濟(jì)發(fā)展
CommSec’s State Of The States發(fā)布于7月份的報(bào)告顯示，維多利亞州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展將在本年度再創(chuàng)新高，相較于前一年，將增長(zhǎng)2.9%。墨爾本作為維多利亞州經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的樞紐，經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值占全澳的6%，占全維多利亞州的27%。
休閑天堂
為了便利工作和生活，四通八達(dá)的林蔭大路貫穿墨爾本市中心，通往豐富的購(gòu)物和娛樂(lè)場(chǎng)所。在CBD的主要購(gòu)物區(qū)域包括墨爾本中心，商場(chǎng)和QV。其他次要購(gòu)物領(lǐng)域包括南十字車(chē)站，柯林斯街，伊麗莎白街和維多利亞女王市場(chǎng)。
人口統(tǒng)計(jì)
人口概況
在過(guò)去五年中，墨爾本市中心人口顯著增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)未來(lái)20年將保持持續(xù)增長(zhǎng)。這種強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)將帶動(dòng)就業(yè)、教育、文化、娛樂(lè)事業(yè)的發(fā)展。預(yù)計(jì)每年將新增4.9萬(wàn)新居民。人口增速每年將持續(xù)提高4.3%。到2036年，墨爾本的當(dāng)年新增居民數(shù)量將達(dá)到8.4萬(wàn)。
年齡分布
墨爾本市中心的居民，約有65%的年齡在20-34歲，明顯高于大墨爾本和墨爾本市平均水平。
住戶結(jié)構(gòu)
墨爾本市中心的住戶結(jié)構(gòu)大體分為兩種，單一住戶獨(dú)居或合租。這反映了該地區(qū)的住戶大部分為學(xué)生和年輕人。
精英聚集
據(jù)統(tǒng)計(jì)，墨爾本市中心集中了大量白領(lǐng)和高校學(xué)生。受工作地點(diǎn)和高校位置的約束，大量白領(lǐng)與學(xué)生選擇在公司或?qū)W校附近居住。
(高校學(xué)生人口在墨爾本所占比例)
(白領(lǐng)人口在墨爾本所占比例)
人均收入
就業(yè)與教育
根據(jù)墨爾本城市計(jì)劃，墨爾本市中心將增加450000個(gè)就業(yè)崗位，到2051年，將增加到830000個(gè)，就業(yè)增長(zhǎng)將促進(jìn)公共交通網(wǎng)絡(luò)的完善。墨爾本市中心將完善一系列的行業(yè)，包括金融、商業(yè)、零售，與政府管理等以增加就業(yè)崗位。作為澳大利亞經(jīng)濟(jì)向高附加值轉(zhuǎn)變的主要力量，以服務(wù)業(yè)為基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型將促進(jìn)該地區(qū)的就業(yè)顯著增長(zhǎng)。
大量名校聚集于墨爾本市中心，比如墨爾本皇家理工大學(xué)(RMIT)、拉籌伯大學(xué)(La Trobe Uni.)、維多利亞大學(xué)(Victoria Uni.)以及享譽(yù)盛名的墨爾本大學(xué)(Uni. of Melbourne)。世界排名第33、全澳排名第1的墨爾本大學(xué)可容納52000名學(xué)生。稍大一些的墨爾本皇家理工大學(xué)可容納57000名學(xué)生。優(yōu)質(zhì)教育的廣泛性與高層次設(shè)施一直是學(xué)生人口的主要驅(qū)動(dòng)力，大量用人單位與各大高校相隔不過(guò)幾條街，這也使得大批學(xué)生可以直接參與項(xiàng)目與活動(dòng)之中。
基礎(chǔ)設(shè)施
墨爾本完美的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)使其享譽(yù)全球。
墨爾本為了開(kāi)發(fā)城市巨大潛能，制定了長(zhǎng)遠(yuǎn)的城市規(guī)劃發(fā)展愿景，預(yù)計(jì)在2051年之前，吸引人口達(dá)到710萬(wàn)。人口增長(zhǎng)必然要求配套設(shè)施的完善，如此雄心勃勃的愿景對(duì)城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也提出了更高要求。墨爾本市本身具有的良好的基礎(chǔ)設(shè)施及主要設(shè)施，在完善城市規(guī)劃下吸引了大量移民和海外投資。大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程尚在計(jì)劃之中，預(yù)期將為城市的通達(dá)性和便利度提供強(qiáng)勁助力。
墨爾本將分別在鐵路、公路、港口、購(gòu)物市場(chǎng)上投入250億、60億、60億、250億澳幣，待建項(xiàng)目包括直通機(jī)場(chǎng)鐵路、東北高速路、墨爾本港、維多利亞女皇市場(chǎng)重建等。
住房市場(chǎng)
低利率的環(huán)境刺激了墨爾本近10年的住房市場(chǎng)。在過(guò)去10年里，墨爾本市中心的平均房?jī)r(jià)總趨勢(shì)一直保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。在最近時(shí)間，平均價(jià)格已經(jīng)企穩(wěn)。2015年6月的數(shù)據(jù)表明，墨爾本市中心公寓中位價(jià)已達(dá)到450500美元。在過(guò)去的十年中，平均價(jià)格上升了56%。
銷(xiāo)售周期表顯示墨爾本市中心房?jī)r(jià)呈現(xiàn)長(zhǎng)期上升趨勢(shì)。從長(zhǎng)線來(lái)看，墨爾本市中心的住房投資呈現(xiàn)可持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)，墨爾本市中心的公寓已經(jīng)走過(guò)了穩(wěn)定高增長(zhǎng)的10年。
租賃市場(chǎng)
墨爾本市中心的房屋租賃市場(chǎng)非�；钴S，該區(qū)域內(nèi)67%的產(chǎn)權(quán)持有者出租他們的房屋。在過(guò)去10年，該區(qū)域的房屋租金數(shù)據(jù)顯示出了良性增長(zhǎng)趨勢(shì)，房屋租賃成為新潮流，其市場(chǎng)比重大量增加。這表明，由于大量新宅的落成，墨爾本市中心的租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，租賃合同的簽訂數(shù)量依然保持高增長(zhǎng)。
在過(guò)去的10年中，1房公寓租金以每年3.5%的速度增長(zhǎng)，而2房公寓每年增長(zhǎng)4%。三房公寓由于較為稀缺，租金每年以5.2%的速度增長(zhǎng)。在最近的時(shí)間，租金增長(zhǎng)更趨穩(wěn)定。
墨爾本的房屋租賃市場(chǎng)交易量持續(xù)增長(zhǎng)，這預(yù)示著房屋租金需求水平的增長(zhǎng)。1房公寓交易量每年增長(zhǎng)10.3%，2房公寓交易量每年增長(zhǎng)10.9%，3房公寓交易量每年增長(zhǎng)6.1%。新公寓的的不斷落成將滿足不斷上漲的租賃需求，而這種增長(zhǎng)趨勢(shì)仍將繼續(xù)。
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