房地產現(xiàn)狀及調查報告
一、目前中國房地產遇到的問題與狀況
房地產投資增速將略有減緩。在政府控制房價、調整住房供應結構、加強土地控制、信貸控制等一系列宏觀調控政策陸續(xù)出臺的背景下，地方政府過度的投資沖動將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開發(fā)投資的增速也將相應減緩。與此同時，加息、提高存款準備金率等措施所導致的房地產開發(fā)貸款與消費貸款增速的放緩將直接影響房地產開發(fā)的規(guī)模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國家針對房地產的宏觀調控政策落實到位，未來2—3年我國房地產開發(fā)投資的增速將略有減緩，但估計不會低于20%。
市場供求不平衡矛盾將繼續(xù)存在。近年來針對房地產的宏觀調控政策中影響需求變動的因素主要有：上調銀行存貸款利率、控制二次購房與投機性購房、控制拆遷規(guī)模等。但是，由于人民幣升值的預期不斷刺激“熱錢”涌入我國，且大部分流入了房地產領域，未來2-3年我國部分地區(qū)房地產市場的投資性需求仍將有所提高。
房地產價格將保持上升趨勢。從對供求關系的分析可以判斷，未來2—3年我國房地產價格仍將保持上升的趨勢，原因是： 第一 房地產市場供求發(fā)展不平衡的矛盾(特別是需求將繼續(xù)迅速增長的趨勢)必然反映在房價的持續(xù)增長上; 第二 近年來地價、建筑材料、商品房品質提高所帶來的開發(fā)成本增加將推動房價上漲; 第三 從經濟學理論來看，房價的運動趨勢和國民經濟增長率以及居民可支配收入正相關。目前我國經濟高速發(fā)展，居民收入持續(xù)增加、除非遭遇金融危機，經濟增長趨勢被迫中斷，否則房價的運行趨勢只會上升，而不可能下降。 普通住房供應量將上升，高檔住宅供應量將減少。
為了合理引導住房建設與消費，國家在規(guī)劃審批、信貸、稅收等方面對中小套型、中低價位的普通住房給予了優(yōu)惠的政策支持，并明文規(guī)定了享受優(yōu)惠政策的普通住房的具體標準。未來2—3年，隨著各地房地產宏觀調控細則的相繼出臺，中低價位、中小套型普通商品房、經濟適用房與廉租房的供應將有所增加。 東部地區(qū)仍將是投資的主要區(qū)域，中西部地區(qū)將保持較快投資增速。東部地區(qū)在全國房地產開發(fā)投資中的占比將繼續(xù)下降，中、西部地區(qū)將繼續(xù)保持較快的投資增速，在全國房地產開發(fā)投資中的占比將有所提高。 房地產開發(fā)企業(yè)的資產重組將向縱深推進。部分開發(fā)企業(yè)將轉移戰(zhàn)線，大力開拓東部二、三線城市市場，并逐漸向全國延伸，從而帶動這些城市房地產市場的發(fā)展。
二、房地產普遍存在的問題
1、 房地產的整體規(guī)模增大。首先，就是我國房地產行業(yè)的投資規(guī)模逐漸擴大，占社會固定資產投資的比例也逐年增加。其次是開發(fā)規(guī)�？焖僭鲩L。全國房地產施工面積每年以25%的速度遞增，房地產開發(fā)的規(guī)模逐漸加大，而其余各項指標每年的增長幅度也都超過了10%，最高的達到了30%。
2 、區(qū)域發(fā)展不平衡。房地產行業(yè)區(qū)域發(fā)展不平衡主要表現(xiàn)在不同地區(qū)的增長速度和發(fā)展規(guī)模上，東部地區(qū)和沿海地區(qū)的經濟發(fā)展水平較高，因此房地產行業(yè)起步早，發(fā)展更為完善，雖然中西部地區(qū)近年來也得到了飛速的發(fā)展，但是地區(qū)間仍舊存在著不小的差距。其次是城市居民的生活水平存在著較大的差異，雖然經濟的發(fā)展使全國各地城市居民的生活水平都得到了很大的提高，但是從整體上來看，東部地區(qū)仍舊要遠高于西部地區(qū)。東部地區(qū)的經濟發(fā)達，居民較高的可支配收入使房地產行業(yè)在這一地區(qū)表現(xiàn)異�；钴S。西部地區(qū)的居民可支配收入較少，因此房地產行業(yè)的發(fā)展并不完善，但是受地廣人稀的影響，居住面積反而更加寬松。而中部地區(qū)則兼具經濟不發(fā)達和人口稠密兩大弊端，人均居住面積是最低的。在行業(yè)增長速度來看，則呈現(xiàn)出相反的趨勢。
3、 房地產業(yè)成為GDP 上升的重要力量。政府部門為了確保我國更好的應對國際金融危機而采取的相對寬松的貨幣政策，在該政策的激勵下，銀行的信貸空前放松，房地產行業(yè)也因此成為了地方政府舉債的主要流向。很多地方政府手和房產商手握土地資源和大量的'信貸資金爭相突破國家有關居民第二套住房的按揭限制，部分地區(qū)甚至推出了所謂的“改善性”住房企圖蒙混過關，但是這并沒有為居民的居住條件改善帶來積極的影響，反而成為了房地產行業(yè)撬動銀行信貸資金的有力工具。
4 、房地產價格提升過快。我國商品房價格一直保持穩(wěn)定增長的趨勢，但是在2009 年，全國商品房價格開始飆升，其中北京、上海、廣州等一線城市的商品房價格更是達到了城市人均可支配收入的50 余倍。與國外中產階級的的主體地位不同，國內中低收入家庭占社會比重更大，隨著相關政策的改革，住房問題逐漸發(fā)展成為了一個社會性的問題，是社會利益和矛盾沖突的集中體現(xiàn)。另外，我國目前的房地產市場還存在著非常嚴重的空置率問題，在大多數(shù)民眾無力承受高房價的同時，少量的投機者卻擁有著為數(shù)甚巨的投機房，這種現(xiàn)象在我國各級城市均有出現(xiàn)，在大城市的高級住宅區(qū)表現(xiàn)尤為突出。
三、改革措施
1、深化房地產經紀行業(yè)內部改革，創(chuàng)新行業(yè)和企業(yè)機制。 要對掛靠在政府部門和事業(yè)單位或其興辦的企業(yè)，必須全部實現(xiàn)與掛辦單位脫鉤，積極鼓勵企業(yè)創(chuàng)新機制，完善企業(yè)內部組織結構，員工創(chuàng)新獎勵機制，推進勞動、用工、分配制度改革。 建立行業(yè)淘汰機制，對于那些不符合行業(yè)發(fā)展要求，擾亂行業(yè)發(fā)展的企業(yè)堅決予以清出。建立起能進能出的行業(yè)淘汰機制，而對于那些對行業(yè)發(fā)展有突出貢獻的企業(yè)則進行表揚獎勵，在社會上和行業(yè)內樹立其為標榜企業(yè)，鼓勵其繼續(xù)快速發(fā)展。
2、行業(yè)自律組織應發(fā)揮自身功能 轉變行業(yè)自律組織的官辦色彩，確立其專業(yè)管理的地位和作用，使其由政府“依附”機構轉變?yōu)檎嬲艽頃䥺T企業(yè)利益的民間組織，真正在行業(yè)協(xié)調，行業(yè)自律，維護公平競爭、查處違規(guī)行為等方面發(fā)揮作用，通過制定行業(yè)自律公約，從業(yè)人員職業(yè)道德規(guī)范，開展行業(yè)內部資信評估，建立企業(yè)信用檔案等方式，加強行業(yè)自律管理，同時通過經驗交流，業(yè)務研討及行檢行評等活動，推廣先進的經營觀念和經營模式，促進全行業(yè)整體素質的提高。此外，行業(yè)自律組織還可提供行業(yè)內信息共享平臺、組織研究行業(yè)內的重大問題、協(xié)調房地產經紀機構之間關系、協(xié)調房地產經紀行業(yè)與社會各界之間的關系。
3、政府部門在行業(yè)管理中應發(fā)揮的作用和具體工作
(1)完善法規(guī)體系，健全房地產經紀管理制度。
(2)明確房地產經紀行業(yè)的政府主管部門。
(3)加大行業(yè)監(jiān)管力度，同時政府部門要將相關行業(yè)管理職能轉移給行業(yè)協(xié)會。
(4)政府主管部門工作重心應放在從業(yè)人員和機構的從業(yè)資格上、從源頭上防范不規(guī)范行為。
(5)加大對經紀活動違法違規(guī)行為的查處力度，凈化經紀行業(yè)。
4、加快結構調整步伐，提升行業(yè)競爭能力
一是以市場化和專業(yè)化為方向，加快優(yōu)化行業(yè)服務業(yè)結構。
二是大力促進行業(yè)龍頭企業(yè)的發(fā)展，以其帶動行業(yè)整體發(fā)展。推動其上檔次、上規(guī)模，提高行業(yè)整體競爭實力。
三是促進行業(yè)內部強強聯(lián)合，積極引導和支持中介機構采取聯(lián)合、重組等方式進行優(yōu)勝劣汰，優(yōu)化人員配置，壯大企業(yè)規(guī)模，提高綜合競爭力。對規(guī)模小、人員老化、業(yè)務素質較差、執(zhí)業(yè)資格單一的經紀機構要促使其合并，減少數(shù)量，提高質量，改變經紀機構“多、小、差”的狀況。
四是努力提高經紀機構從業(yè)人員的整體素質。要采取有效措施，鼓勵優(yōu)秀人才進入本行業(yè)，要不斷加強對機構從業(yè)人員的思想道德教育和業(yè)務培訓，鼓勵和選派機構中優(yōu)秀管理人才到大學學習，逐步提高行業(yè)高素質人才的管理能力。推動行業(yè)健康快速發(fā)展。
5、加大扶持和引導，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境 政府各部門要按照各自職責為經紀機構提供支持。政府需中介機構提供的服務，通過市場購買服務的方式或者法律允許的方式進行。政府各部門要加強統(tǒng)籌規(guī)劃，做好政策引導，維護公平競爭的市場秩序，及時披露有關信息，簡化辦事程序，提高工作效率，為經紀機構搞好服務。為經紀機構公平競爭營造良好的社會環(huán)境。 加強對經紀服務機構市場準入和登記條件，為經濟機構創(chuàng)業(yè)提供資金支持和擔保貼息。對于吸納下崗和失業(yè)人員的經紀機構，處于創(chuàng)業(yè)階段的小企業(yè)，可由再就業(yè)基金給予貸款擔保，或根據(jù)情況給予部分貼息。 結語
總之，地產改革開放30年來，我國的房地產經紀行業(yè)經歷了從無到有，從小到大的發(fā)展歷程，各類房經紀公司在維護正常的社會經濟秩序，保證房地產市場競爭的公正和公平，降低整個社會的交易成本，適應政府職能轉變等方面發(fā)揮了重要作用。沿著這樣的路線發(fā)展，中國的房地產將會更加健康穩(wěn)定和成熟。
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